Связаться с нами
ОБОСНОВАННЫЕ РЕШЕНИЯ
ЦИФРОВОЙ АНАЛИТИК
GeoAnalyst — цифровой аналитик, который помогает бизнесу, инвесторам и девелоперам принимать обоснованные решения с помощью пространственной и бизнес аналитики, Big Data. Мы проводим анализ территорий, оцениваем коммерческий и инвестиционный потенциал.
15+
факторов оценки территории
10+
источников данных и Big Data
3-5 дней
подготовка аналитического заключения
ключевые преимущества
01
Пространственная аналитика (GIS)
Многомерный анализ городской среды: пешеходные потоки, транспортная доступность, конкурентное окружение. В кейсе ресторана — точность оценки трафика 156−316 чел/час.
02
Big Data
Госсистемы, Росстат, GIS, коммерческие базы. Аудитория в зоне охвата — например, 163 516 человек, из них 58% платёжеспособны.
03
Экспертная интерпретация
13 лет опыта в проектах с бюджетом 65 млрд ₽ — теперь применяется в аналитике локаций и территорий. Не только данные, но и решение, которое выдержит защиту перед инвестором.
04
Комплексная оценка
15+ параметров в одном отчёте: демография, доходы, трафик, конкуренты, градоограничения. Прогноз выручки на выходе — например, 3,13 млн ₽ за 1-й месяц в кейсе ресторана.
О нас
Баланс технологий, данных и экспертной оценки
Мы создали GeoAnalyst как цифрового аналитика, который объединяет пространственную аналитику, Big Data и экспертную оценку. Работаем в темпе бизнеса и с пониманием болей внутри. Понятные рекомендации для принятия обоснованных решений на основе данных и профессиональной экспертизы.
Отличие
Практический опыт возведения объектов от инициации до ввода в эксплуатацию — в отличие от аналитиков и маркетологов без опыта реализации проектов. Поэтому мы понимаем, какие данные действительно важны для решения, и готовы отстаивать предложенные сценарии.
инвестиционной привлекательности
0—100
Услуги
Аналитические решения для бизнеса, инвесторов и развития территорий
Цифровой маркетинговый анализ территории — жилая застройка
Соц-эконом профиль территории, конкурентное окружение, инженерные сети и логистика периода строительства — предпроектный анализ площадки под жилой объект
для кого
Девелоперы и инвесторы, планирующие строительство жилых объектов
Что входит
01
Сбор исходных данных площадки: кадастр, зонирование, генплан территории, транспортная и инженерная сеть
02
Социально-экономический профиль территории: население, доходы, занятость, платёжеспособность
03
Анализ конкурентного окружения: соседние жилые проекты, их характеристики и темпы продаж
04
Логистика периода строительства: подъездные пути для техники, доступность доставки стройматериалов, зоны временного хранения — частая причина, по которой стройка не стартует
05
Юридическая сверка градоограничений (ЗОУИТ, санитарные зоны, красные линии)
Срок: от 2–3 недель*
Формат: презентация + интерактивная карта + отчёт + защита (при необходимости)
Расчёт индивидуально под ваш проект
Гарантия: техническая поддержка интерактивной ГИС-модели и актуализация ключевых сценариев в течение 12 месяцев
Обсудить проект
Цифровой маркетинговый анализ территории — промышленное строительство
Обеспеченность сырьём и логистика — ключевые вопросы перед стройкой завода или производства, — дополненные анализом рынка сбыта, кадров и инженерной инфраструктуры
для кого
Крупный и средний бизнес, планирующий строительство промышленного завода, производства или логистического комплекса; управляющие компании индустриальных парков и ОЭЗ; региональные корпорации развития
Что входит
01
Сбор исходных данных площадки: кадастр, зонирование, генплан территории, транспортная и инженерная сеть
02
Социально-экономический профиль территории и анализ конкурентного окружения (действующие промышленные объекты аналогичного профиля)
03
Логистика периода строительства: подъездные пути для техники, доставка стройматериалов, зоны временного хранения
04
Расчёт обеспеченности сырьём для производства: удалённость от поставщиков, транспортные плечи, ориентировочная стоимость доставки
05
Логистика сбыта готовой продукции: трассы, ж/д, порты, подъездные пути для отгрузки
Срок: от 2−4 недель*
Формат: презентация + интерактивная карта + отчёт
Расчёт индивидуально под ваш проект
Гарантия: техническая поддержка интерактивной ГИС-модели и актуализация ключевых сценариев в течение 12 месяцев
Обсудить проект
Due diligence земельного участка
Юридическая чистота, градостроительный аудит, инженерные, природно-климатические риски конкретной площадки — на карте, с приоритезацией и рекомендациями для принятия решения о покупке или старте проектирования
для кого
Девелоперы и инвесторы, рассматривающие конкретный участок (или несколько), консультанты, готовящие материалы для инвестиционного комитета
Что входит
01
Самостоятельный сбор и сведение исходных данных — презентации, KML/ЕГРН, Excel-реестры, статистические данные из открытых и коммерческих источников
02
Точная посадка границ участка (ов) на карту — по кадастровому номеру / KML / данным ЕГРН
03
Карта ограничений: ЗОУИТ, охранные и санитарные зоны, сервитуты, красные линии — по доступным текстовым и картографическим источникам
04
Сверка инженерной обеспеченности (вода, канализация, электричество, газ) с заявленной потребностью проекта
05
Проверка технико-экономических показателей (ТЭП) проекта — площади, число юнитов с перерасчётом внутренней арифметики
06
Реестр рисков по уровню приоритета (высокий / средний / низкий) с рекомендуемыми следующими шагами
07
Двуязычная (RU/EN) интерактивная карта — самостоятельный HTML-файл с легендой и масштабной линейкой
Срок: от 1−3 недель*
Формат: презентация + интерактивная карта + краткий отчет
Стоимость: по запросу
Гарантия: приоритетная актуализация отчета при изменении границ или параметров участка в течение 12 месяцев
Обсудить проект
Комплексный цифровой анализ территории
Транспорт, социально-экономический профиль, функциональное зонирование и инфраструктурные риски для принятия решений по конкретной территории
для кого
Администрации муниципалитетов, девелоперы на этапе выбора территории, консультанты по территориальному развитию
Что входит
01
Самостоятельный сбор и сведение исходных данных — ГИС-выгрузки, презентации, официальная переписка с администрацией — в единый согласованный набор, без запроса готовых материалов от заказчика
02
Интеграция реальных ГИС-данных заказчика — границы территории, улично-дорожная сеть, здания, соцобъекты
03
Транспортный анализ: маршруты, покрытие территории, сравнение с нормативами
04
Социально-экономический профиль: население, доходы, занятость, жилищный фонд
05
Функциональное зонирование территории по типам землепользования, с диаграммой
06
Карта инфраструктурных рисков — дефицит мощностей, покрытие ливневой канализации и т. п.
07
Двуязычная интерактивная карта с переключаемыми слоями и сводом рекомендаций
Срок: от 3−5 недель*
Формат: презентация + интерактивная карта + отчет
Стоимость: по запросу
Гарантия: техническая поддержка интерактивной ГИС-модели и актуализация ключевых сценариев в течение 12 месяцев
Обсудить проект
Цифровой дубликат
Перевод статических проектных материалов (PDF-отчетов, чертежей, концепций и Excel-таблиц ТЭП) конкретного инвестиционного проекта в формат интерактивной ГИС-карты территории
для кого
девелоперы, застройщики и соинвесторы, у которых уже есть готовые эскизные решения, ТЭП или архитектурные концепции, но их необходимо визуализировать на карте для защиты перед банками и прохождения комиссий
Что входит
01
Анализ и систематизация исходных материалов от Заказчика, проверка кадастровых данных по открытым источникам (ЕГРН)
02
Перевод функционального зонирования площадки (жилые дома, коммерция, парковки, рекреация) в интерактивные, переключаемые ГИС-слои (в зависимости от задачи)
03
Интерактивная панель ТЭП: Вывод ключевых технико-экономических показателей проекта и квартирографии (площади, этажность, расчетное число жителей) на единый дашборд
04
Инженерный и экономический контекст: Визуализация точек подключения к городским сетям и сводных финансовых маркеров проекта
Ограничения: в стоимость входит оцифровка и перевод в ГИС-формат готовых проектных наработок и ТЭП одной локальной площадки/очереди (объемом до 35−40 страниц исходного девелоперского альбома). Разработка архитектурных концепций, градостроительный анализ и расчет финансовой модели с нуля в этот тариф не входят
Срок: от 1-2 недель*
Формат: интерактивная карта
от 89 000 р.
Гарантия: техническая поддержка интерактивной ГИС-модели и актуализация ключевых сценариев в течение 12 месяцев
Обсудить проект
как мы работаем
4 этапа формирования решения:
Шаг 1
Предоставление исходных и сбор данных
Агрегация данных из открытых и коммерческих источников, презентации, KML/ЕГРН, ГИС-выгрузки, Excel и иные сведения: пешеходные и автомобильные потоки, демография, POI, транспортная доступность, не ограничиваясь в зависимости от цели исследований.
Шаг 2
Обработка по Python-скриптам
Разбираем презентации, KML и ГИС-экспорты через отработанные Python-пайплайны.Расчетная аналитика и прогнозирование финансовых/градостроительных сценариев.
Шаг 3
Ключевой этап
Экспертный аудит
Специалист проверяет данные на аномалии, добавляет локальный контекст и стресс-тестирует сценарии, выявляя «слепые зоны» алгоритмов. Именно здесь рождается ценность.
Шаг 4
Итоговая рекомендация 
Презентация с ключевыми показателями и визуальная интерактивная карта (см. портфолио). Простой формат который поможет, оперативно принять обоснованное бизнес или градостроительное решение.
Портфолио
Ресторан, г. Москва, м. Академическая
Аналитика локации для бизнеса
Ниша: ресторан
Упущенный спрос: 108,5 млн р. (рынок свободен на 45%+)
Прогноз выручки за 1-й месяц: 3,13 млн р.
Средний чек в районе: 2 275 р.
Аудитория: 163 516 чел.
Стоимость услуги: 35 000 р.
Смотреть интерактивную карту
Таксопарк на электромобили, г. Сочи
Аналитика локации для бизнеса
Ниша: такси
Экономия по парку: 8–12% за 10 лет
Точка безубыточности: 6–7 год
Совокупный эффект (120 авто): >590 млн р.
Стоимость услуги: 115 000 р.
Смотреть интерактивную карту
Исследование устойчивости города, г. Кампала, Уганда
Цифровой дубликат
Направление: комплексная оценка устойчивости территории
Охват: 6 направлений, 18 индикаторов
Средний балл устойчивости: 2,3 из 5 (по международным бенчмаркам)
Население: 1 680 000 чел. (прогноз 2020)
Требует улучшений: зелёная инфраструктура — 1,5 из 5
Стоимость услуги: 25 000 р.
Смотреть интерактивную карту
Due Diligence участка, отель Итомля
Комплексный цифровой Due Diligence территории
Ниша: гостиничная недвижимость
NPV: 721,0 млн р.
IRR: 21,95%
Окупаемость: 6,6 года
Стоимость услуги: 180 000 р.
Смотреть интерактивную карту
Оценка устойчивости и человеческого потенциала территории, г. Советск
комплексная оценка устойчивости территории
Ниша: город
Износ жилфонда >60%: 390,32 тыс. м²
Охват: 6 направлений, 18 индикаторов
Аварийный фонд: 21 дом (5 449 м²)
Обеспеченность зелёными зонами: 1 680 000 чел. (прогноз 2020)
Стоимость услуги: 165 000 р.
Смотреть интерактивную карту
Вернуться на сайт
Вернуться на сайт
Вернуться на сайт
Вернуться на сайт
Вернуться на сайт
Due Diligence участка — отель DOMA.Итомля | DOMA
Источники: бизнес-план «Многофункциональный комплекс. Отель - ДОМА.Итомля» и полная финансовая модель (DOMA, 2025) · подложка © OpenStreetMap contributors © CARTO · координаты деревни/города — из открытых источников · полные ссылки в README.
Выводы для принятия решения — по бизнес-плану, финмодели и анализу рынка.
  • Перед началом строительства участок требует двух юридических действий — объединения наделов (ст. 11.6 ЗК РФ) и смены вида разрешённого использования — оба стоит запускать немедленно, так как они на критическом пути проекта.
  • На участке нет подключённых инженерных сетей — воду, канализацию и электричество нужно строить/подключать с нуля; стоит убедиться, что это полностью учтено в CAPEX модели.
  • Проект финансово состоятелен по полной финансовой модели: NPV 721,0 млн ₽, IRR 21,95% заметно выше ставки дисконтирования 13,57%, окупаемость 6,6 года.
  • Региональные рыночные фундаментальные показатели поддерживают концепцию — сектор КСР растёт двузначными темпами — но загрузка (26%) всё ещё ниже пика 2018 г. (27,4%): восстановление спроса реально, но ещё не завершено.
  • Финансовый результат очень чувствителен к объёму продаж и достигнутой цене — недобор 20–30% по любому из них съедает большую часть или весь прогнозный NPV. Это два показателя, за которыми нужно следить строже всего на старте.
  • Цифры существенно изменились между презентацией концепции и полной финансовой моделью (NPV −24%, IRR −18%, окупаемость +25%) — при разговоре с инвестором дальше стоит опираться именно на полную финмодель.

Параметры участка

Суммарная площадь участка30 173 м² (3,02 га)
Количество наделов3 (подлежат объединению)
РасположениеРжевский район, Тверская область, у д. Итомля
Ближайший городРжев, ~27 км по прямой
Дорожный доступФедеральная трасса М-9 + региональная дорога
Трансфер из МосквыШаттл от м. Ховрино, 2 раза/день (организуется проектом)
Природные особенностиРеки Итомля и Кокша (притоки Волги); Волга — 10 мин на авто
Плановая парковка2 000 м²

Регуляторный статус

Объединение наделовТребуется — ст. 11.6 ЗК РФ
Смена ВРИТребуется — согласно ЗК РФ и регламентам Росреестра
Водоснабжение и канализацияЦентрализованных систем нет — требуется автономное решение
ЭлектроснабжениеТребуется подключение к сетям (пока не подключено)

SWOT-анализ

Сильные стороны
  • Уникальная география, близость к Волге
  • Благоприятная экология, нет промзагрязнения
  • Высокая туристическая привлекательность региона
  • Доступ к дорогам региона; возможен трансфер из Москвы
Слабые стороны
  • Инженерные сети нужно строить с нуля
  • Удалённость от крупных городов
  • Требуется дополнительное ландшафтное благоустройство
Возможности
  • Эксклюзивные пешие/велосипедные маршруты к Волге
  • Использование природного ландшафта
  • Интеграция в региональные туристические маршруты
Угрозы
  • Возможные ограничения строительства из-за природных условий
  • Риск удорожания благоустройства
  • Риск затруднённого доступа зимой при недостаточном уходе за дорогами

Региональный рынок гостеприимства (Тверская обл.)

Число КСР в Тверской области, 2023338 (+36,3% за период)
Гостиниц, 2018→2023166 → 235 (+41,6%)
Номеров в гостиницах, 2018→2023+58,9% до 7 033
Размещено туристов, 2023860 800 (+9%/год в среднем)
Ночёвки к минимуму 2020 г.+61,7%
Выручка КСР, 20238,7 млрд ₽ (+22%/год в среднем 2021–23)
Загрузка КСР, 202326% (исторический максимум: 27,4% в 2018)
Происхождение гостей~70% из Московской агломерации; 96–98% граждане РФ

Ключевые финансовые показатели

Чистый приведённый доход (NPV)721,0 млн ₽
Внутренняя норма рентабельности (IRR)21,95%
Простой срок окупаемости79 мес. (6,6 года)
Дисконтированный срок окупаемости98 мес. (8,2 года)
Индекс прибыльности1,38
Ставка дисконтирования (WACC)13,57%
Общий объём финансирования1,91 млрд ₽
Структура финансирования21,4% собственные / 78,6% кредит банка
Стоимость компании (модель Гордона)2,90 млрд ₽
Выручка за горизонт модели8,64 млрд ₽

Чувствительность (ключевые факторы)

Объём продаж−20% → NPV около нуля; −30% → NPV отрицательный
Цена реализации−20% → NPV 190 млн ₽; −30% → NPV −76 млн ₽
Капитальные затраты+50% CAPEX → NPV падает до 104 млн ₽
Ставка дисконтированияВысокая чувствительность — NPV падает почти вдвое при +50%
Зарплата / опекс / % ставкаНизкая чувствительность — NPV меняется <15% по сценариям
Новости и статьи
Разбираем факторы, от которых зависит потенциал территории
    Контакты
    Обсудить проект
    +7 915 036 03 60
    Телефон
    esgdoma.ru
    Проект Девелоперской компании ДОМА
    ИП Марченко Жанна Анатольевна, ИНН 471 405 081 206
    © 2026 GeoAnalyst.pro | Направление пространственной аналитики ESG Doma. Все данные конфиденциальны. Все материалы сайта охраняются законодательством РФ об интеллектуальной собственности (ст. 1225−1302 ГК РФ). Использование без письменного согласия запрещено. Информация носит информационный характер и не является публичной офертой (ст. 437 ГК РФ).
    Обсудить проект